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Darren Sabom
全球投资者都在试图评估中国经济放缓的深度和持续时间。
今年九月，200多名房地产业领袖聚集于ULI和新加坡国立大学房地产研究所举办的论坛，就新兴市场的持续投资前景这一主题进行了深入探讨。
在所有新兴市场当中，人们依然对中国市场持有最大兴趣。中国政府最近通过宏观调控来给房地产市场降温的一系列政策，尽管有人对中国房地产市场泡沫是否会破灭心存疑虑，但专业人士认为，这种悲观前景预测是毫无根据的。
Joseph Gyourko, 宾夕法尼亚大学沃顿商学院Zell/Lurie房地产研究中心主任，概述了中国房地产市场最近的波动：“中国近年来土地价格大幅上涨，”他说，“根据来自35座城市的数据显示，其中11座城市土地价格自从2003年以来复合年均增长率超过20%，另外15座城市的复合年均增长率在10%到20%之间。”对于中国政府制定的一系列冷却房地产市场过热的措施，我们可以看到的是“土地市场价格下降，而非房产市场价格回落。而值得引起注意的是，土地市场的回落会对中国整体经济造成什么样的影响。”
朱海滨，摩根大通主管大中华经济研究的首席经济学家，他表示:“在中国，房地产投资占总固定资产投资（FAI）的25%，而固定资产投资在中国国内生产总值（GDP）中占据了60%的比例。根据我们预测，今年中国房地产投资增长率跟去年相比将减缓30%，今年我们预计的增长率为13%到14%。所以粗略地说，仅就房地产投资增长率的放缓就将占到中国经济放缓比率的三分之二，所以中国经济放缓本身与房产市场的调整是相关联的。”
朱海滨还指出,尽管中国政府仍然有充足空间降低利率或增加支出，但考虑到以上措施会令资金重新集中到房地产市场而非真正刺激经济发展，因此中国政府不愿那么做。“从政策制定者的角度来看,房价反弹可能是他们今年最不希望看到的事，不仅仅是因为经济风险，更是因为出于政治风险和涉及社会稳定的风险的考虑。”朱海滨说，鉴于以上原因，他认为中国政府的财政和货币政策在近期内不会改变，政府的工作重点将落在维稳房价和保持一个适度增长的交易量上。
Richard Price, 世邦魏理仕全球投資者部亚太区首席执行官（插图人物），认为中国房地产市场目前已经趋于稳定。“未来十二个月会是进入中国房地产市场的一个好时机，投资者可从土地价格下调等政策当中获益。”他说。至于有人担心中国土地价格下跌是西方地价贬值的映射，Richard认为，“中国土地价格是有计划的下调，这和美国次贷危机引发的地价下跌是完全不同的。”CBRE最近高价公寓房的销售数据也支持了他的这一观点：数据显示80%的购房者是业主自住。“在这80%的购房者当中，”Richard说，“70%以上的购房者没有向银行贷款。就此来看，中国房地产的杠杆率是相对安全的，不存在崩盘的危险。”
中国房地产市场的复苏已经开始。Richard Price指出，“对全球房地产商和资本市场来说，这可能是在最近十到二十年间投资中国房地产市场的最佳时机，但不是唯一的。如今其他地区新兴市场正在崛起，中国房地产市场不再是唯一的选择。”
南亚房地产市场前景瞭望
在关于南亚房地产前景的专题讨论上，Brandon Sedloff，ULI亚太区常务总监，向与会者提出了一个问题：在他们目前的投资活动当中，哪些方面是他们最担心的？
Rob Garman, 香港置地集团执行董事，和Jeremy Choy，MGPA亚洲资本交易主管，同时指出亚太地区新兴市场缺乏充足可靠的信息来源，这是一个目前存在的问题。Garman对“不透明的市场”表示担忧，Choy则给出了一个具体的例子，他说：“尽管吉隆坡有很多适合开发的地区，同时当地政府也在考虑兴建金融区和超高层摩天大楼，但你没法想象，想要了解一下吉隆坡写字楼供应市场的情况是有多困难。”Boaz Boon，嘉德置地高级研究副总裁，则认为当地政府对于住房市场的政策是否变化无常和全球金融市场的现金流是否稳定，是房地产投资在南亚面临的最大风险。
所有与会者都表达了对新加坡写字楼市场的信心，谈到香港置地在当地的发展，Garman说：“我们不担心空置率，只是对于当地政府刻意压低租金的行为有轻微担忧，中长期而言，这里仍然是个很好的市场。”他和Boon都认为新加坡政府应该改变压低当地租金的做法，“你不能指望客户因为新加坡的写字楼租金低就从香港搬迁过来。客户只有有了需求才会进入当地市场。”
Boon还补充说：“租户不会因为高租金而流失，相反，新加坡政府应该重新审视自己压低租金的策略是否正确。对于当地政府来说，最重要的是保持当地的商业竞争力，吸引更多跨国公司——尤其是投资机构进入新加坡。”
专题讨论小组的成员还提到了除了新加坡之外的新兴市场。Garman提到香港置地“正高度关注越南的房地产市场，目前当地政府正在市中心进行大规模拆迁改造，等到两三年之后，拆迁结束，正是我们进入市场的大好时机。”Choy则提到，MGPA把主要关注点放在悉尼、布里斯班和墨尔本——他们旗下管理的基金投资对这些城市都抱有浓厚兴趣。
“我认为东京写字楼市场也是今年一大热点。”Choy说，“许多基金投资也对东京充满兴趣。在过去六到七个月里，我们成功收购了位于东京的两个写字楼项目，其物业市场表现均超出我们的预期。现在我们很看好东京写字楼市场并且准备在那里寻找更多的收购项目。”