乐观展望不掩对高房价的担忧

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（2012年11月29日，上海）未来12个月，上海房地产市场的发展前景被持续看好。根据由城市土地学会（ULI）和普华永道（PwC）一同出品的《2013年亚太区房地产市场新兴趋势报告》（下称“报告”）显示，上海位列亚太地区房地产投资前景排行榜第二，同时位列房地产开发前景排行榜第四。

将在今天举行的城市土地学会中国大陆地区年会上发布的这份报告对亚太地区房地产投资与开发动向、房地产资本市场、各物业类型和各大城市的发展趋势进行了预测。
上海的写字楼和零售物业仍然是境外资金投资中国房地产市场的主要市场。上海的这两大市场均在报告中获得高度评价，反映了上海相对友好的商业环境，日益增加的机构投资级别物业以及历史上一贯良好的市场表现。尽管如此，报告中也提到，上海这座城市正在失去对投资者的部分吸引力。上海的房价相对较高，而且市场相对饱和，随着政府对国内房地产市场参与主体的融资与开发能力的信心日益增强，监管机构对境外投资的开放条件也日益严格。尽管上海仍然是境外投资者在中国市场的投资首选，鉴于以上种种问题的存在，短期内这座城市内的投资活动将会相对平静。

从宏观上来看，亚太地区经济增长稳定，收入日益提高，资产价值稳固上升，发展前景总体乐观。然而，对该地区房地产关键市场的过高价格的担忧也冲淡了投资者的乐观情绪。举例来说，相比西方市场，亚洲地区的资本化率遭到极大压缩，如北京、香港和新加坡的核心写字楼存量的投资回报率仅为2%。

“高租金、高资本价值、低回报率，再加上本地区内充足的资本供给，许多亚太地区外的投资者在本地区主要房地产市场上很难看到有吸引力的投资机会。”城市土地学会(ULI)受托人兼学会北亚地区副主席、世邦魏理仕环球投资亚太区首席执行官潘力德(Richard Price)如此评论。“因此，投资者正在扩大视野，寻找更好的投资机会。部分投资者看好例如印度尼西亚等前沿市场，另一部分投资者则开始重新审视长期以来被忽略的首都城市如吉隆坡和曼谷等。这解释了为何这些城市在今年的调查报告中排名如此靠前。二级市场，包括香港九龙以及中国大陆一些二线城市，也正在吸引诸多国际投资者的兴趣。与此同时，新兴亚洲机构投资者对西方许多成熟核心市场的投资需求激增，这些机构投资者希望在经历了全球金融危机洗礼且正处于调整期的欧洲市场找到机会。”

“中国大陆二线城市在亚洲区工业与物流地产投资和开发前景排行榜上位居前列，接近一半的受访者推荐在这些城市购买工业与物流物业。这无疑反映出了中国西部省市对优质物流设施的需求，而这部分需求来自于沿海工厂内迁潮。”普华永道亚太区房地产税务主管苏国基（K.K. So）先生如是说。“中国政府正在推动经济增长模式从基础设施投资拉动经济型向消费驱动转型，受访者注意到了中国大陆消费者的崛起，因此上海以及大陆一些二线城市的零售物业前景在此次排名榜中也十分抢眼。

2013年最佳投资市场
总体而言，受访者对个体城市的发展前景更为看好，给予的评价也高于以往两年。以下是除了上海之外的2013年最佳投资市场预测：

• 雅加达—首次在最佳投资市场与最佳开发市场排行榜中同时排名第一。由于雅加达缺乏具有机构投资级别的存量物业，尽管其经济发展迅速，但与本地区内其他发展更成熟的城市相比，雅加达缺乏充足的企业数目、市场规模以及基础设施，因此，雅加达被描述成为“惊人”的选择。雅加达仍然被房地产专业人士视为本地区内最佳新兴市场。与其他前沿市场如越南相比，雅加达的商业交易更透明更便捷。印度尼西亚的利率和通货膨胀相对稳定，国内生产总值稳步上升。2012年上半年，其外商直接投资同比增长了39%。雅加达的房地产市场有着很强的需求，与去年同期相比，写字楼租金上涨了29%。尽管该市场仍然面临一些挑战，例如较难取得银行贷款，较难找到可靠的本土合作伙伴等，但雅加达的前景一片光明。
• 新加坡—作为一个全球金融中心城市，在房地产投资者中一直都较受欢迎。投资者认为新加坡是提供虽不可观但有稳定的回报的避风港。新加坡的写字楼市场最近比较低迷。甲级写字楼的新增供应大量增加，当地金融机构的人员收缩，导致了市场上现有写字楼的租户流失。空置率的不断上升以及租金的持续走低，导致国际投资基金在退出该市场时出现一些困难。
• 悉尼—近几年商业物业增长有限，大量写字楼和零售物业将在2015年上市。由于市场缺少机构投资级别的资产，销售量持续受压，销售价格持续走高，写字楼的总体回报率不断上升。过去几年，与其他亚太区的国家和地区相比，澳大利亚吸引了更多国际房地产投资。写字楼市场是这些境外基金的投资热点，一些分析师认为境外投资者在这一市场上占比将近30%。
• 吉隆坡—刚刚在房地产投资市场崭露头角，为机会投资者提供了稳定的投资市场以及良好的投资机会。2012年第3季度大部分亚洲房地产市场明显放缓，而吉隆坡是个例外。得益于该国政府引进境外投资者的经济转型计划的成功，许多人都认为其商业市场的长期发展前景强劲。

除了上海以外，北京以及其他一些中国大陆二线城市在报告的投资与开发前景排行榜上排名前十。尽管某些市场“过热”，报告指出，主要价格的变化需要从当地市场的背景出发来观察。比如，上海有5,000万平方英尺的甲级和乙级写字楼，而纽约和东京的甲级和乙级写字楼存量面积分别高达4.5亿和8亿平方英尺。

中国大陆市场概览

• 北京—过去三年写字楼市场销售价格和租金增长非常显著。北京写字楼市场成功吸收了大量新增供应，很多分析师曾一度认为这些新增供应将使北京写字楼市场陷入窘境。虽然这反映了国内外各行业对该市场写字楼强劲需求，但是由于北京写字楼的需求并非由市场驱动，租金及价格的增长能够持续多久令人担忧。尽管如此，较低的空置率以及未来相对较少的供应，还是会让该市场在短期内避开下行压力。
• 中国二线城市—由于中国大陆主要大城市的投资黄金时期已过，二三线城市越来越受青睐，尤其是重庆、天津及沈阳。但是当地运作环境以及与当地政府部门的合作存在一定的困难。因此寻找一个好的当地合作伙伴非常重要，这种投资往往都是长期的。
• 深圳—深圳作为高科技中心城市，正在成为房地产投资的焦点。随着中国经济的缓慢转型，珠三角对制造业的吸引力越来越低，但深圳仍然收到投资青睐。写字楼市场保持兴旺，价格比2009年初增长超过50%。但是大量优质写字楼的新增供应，使得该城市的写字楼存量增加了40%，这一点令人担忧。

本报告是基于对400多位国际知名的房地产行业专业人士的调查/采访而形成的。这些专业人士包括投资者、基金经理、开发商、物业公司、贷款机构、经纪人和咨询顾问等。今年11月和12月，本报告将在城市土地学会（ULI）和普华永道（PwC）为ULI亚太区近1,000名会员安排的多次活动中发布。

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