Mike Sheridan

科技改变工作场所，而那些科技工作者的需求则将改变我们的城市。

几年前，因特网搜索引擎巨头Google公司在匹兹堡寻找办公场所。他们没有看中光鲜亮丽的办公大楼，而是选中了市中心的一家纳贝斯克饼干厂旧址，将其改造成了办公场所。

Google公司的内部装修别具一格：他们架起了一座两层楼高的人行天桥——命名为“城市桥梁”，人行天桥下层则是会议室——如同一张巨大的吊床悬挂在“城市桥梁”下方。

“如今大多数技术产业公司都偏好有底蕴的老社区，而非外表光鲜的摩天大楼或是新兴工业区。”Tom Murphy，这位ULI高级常驻研究员，同时也是克林拜尔城市发展讲座教授和匹兹堡前任市长如此说道，“这些公司寻找的不是传统的办公楼，他们希望的是更为开放的、更加随意的办公空间。”

Google公司入驻匹兹堡的决定只不过是美国不断发展的知识经济改变房地产业的一小部分，它代表了一种新的趋势：不只是高科技技术公司在寻找能够反映他们与众不同的企业文化的非常规的办公场所，知识产业公司也在回归市中心。这些公司带领了一股复兴浪潮，推动市中心可持续发展力，甚至将改变未来某些办公楼的建筑设计方式。

“看看苹果所做的，”Christopher B. Leinberger说，这位美国LOCUS公司的董事长、Brookings研究协会（美国一所政策研究机构）资深研究员和阿卡迪亚土地公司创始合伙人，同时也是一位提倡以行人和公共交通为导向（TOD）的房地产发展策略倡导者，“苹果公司把低薪售货员变成了高级零售顾问，你简直难以想象苹果门店里每平方英尺所创造的销售量：现在苹果门店每平方英尺的销售记录是4000美元到5000美元（43000美元到54000美元/平方米），而在此之前的最高纪录是由珠宝专卖店创造的每平方英尺1500美元（16000美元/平方米）。这就好比一个撑竿跳高运动员一下子跳出了高60英尺的成绩，远远打破了20英尺的当前世界纪录。”

数字时代的Google, YouTube, Facebook，以及其他数码网络公司甚至创造了一个全新的房地产物业产品类型——数据中心。在企业所需求的计算机网络、通信速度和强度的刺激下，大规模企业数据中心成为过去三年以来为数不多的规模见长的商业地产种类。根据Costar集团，一家华盛顿特区的商业房地产服务咨询公司所提供的情况来看，对于提升网速的迫切需求引发了数据中心建设和投资热潮，带来一系列建设、收购和融资活动，以及成千上万平方英尺的新设备购买计划。

知识经济也将改变未来几年的业务发展模式。Thomas Frey，达芬奇学院（一家位于美国科罗拉多州路易斯维尔市的行业预测智囊团）常务董事，同时也是一位资深未来学家，他认为“在不久的将来,大公司将建立起‘业务殖民地’，在公司总部以外地区处理特殊项目，”他说，“大公司在有需求的时候召集特殊人才，他们带来技术和才能，应对特定项目。这些‘业务殖民地’将围绕社会网络分析、数据挖掘技术、冶金等领域展开，大公司将特定项目交给公司以外的‘业务殖民地’，‘业务殖民地’完成一个项目后发送回公司，然后准备接手下一个项目。”

“这是一种大型企业扩展业务范围却无需增加员工人数的办法，”Frey说，“随着雇佣全职人员的支出变得越来越昂贵，大公司开始寻找一种以项目为期限的临时人员聘用方式。”

多户型住宅开发同样也受到知识经济的影响。Bernard V. Holnaider，RD Jones公司负责人（RD Jones：美国巴尔的摩市一家室内设计和建筑服务公司）说：“我们在目前承接的多户型室内设计业务当中所看到的趋势，是人们对公共工作空间的需求正在不断增长。”他说，“人们希望拥有更加灵活的空间。人们希望在有限的办公室空间内，个人工作区和办公桌椅可以随着需求随时增加或减少，他们同时还希望拥有装备高科技的小型会议室、打印站和咖啡站。在我们设计的大多数公寓住宅中，我们都会提供住户商住两用的诸多选择。我们提供可以灵活调整的空间，住户可以自由利用它们作为数码娱乐室、商务中心或会议室等，这些自由选项让空间变得物尽其用。”

住宅大堂的功能也在随着因特网而发生改变。Caroline Gould，RD Jones建筑设计公司的品牌经理这样说道：“目前在我们的设计当中，连通性是最重要的一点。”她解释道，“Y世代作为一个社会群体，他们要求的是一个看起来够潮够炫的地方，最好是带点VIP的感觉。娱乐空间对他们来说很重要。因此在某些项目的设计当中，我们会在大堂中加入酒吧间、影视间和带有栖息带的泳池。住宅大堂直通电梯间的时代已经结束了。目前我们设计的住宅大堂全都借鉴了酒店大堂的设计，我们努力在设计空间中加入创造活力，把娱乐室、自助式厨房餐厅、网吧咖啡座等元素加入住宅大堂。”

当吸引人才和留住人才成为企业发展的策动力之一，越来越多的公司开始注重迎合员工的需求。因此工作环境变得前所未有的重要。创造性人才偏爱独具一格和充满活力的社区环境，为了让员工全身心地投入工作，Google和Apple等公司为员工建立起类似于校园的工作环境，其中包含了公共艺术区、景观雕塑和慢跑小径等设施。

“知识型公司更倾向于较少独立工作区和拥有更多团队创造活动的空间。”Joan Blumenfeld,纽约Perkins + Will（一家国际设计公司）纽约办公室负责人说，“当越来越多的公司鼓励员工在家SOHO时，知识型公司和其他创造型企业则要求员工在公司内进行工作，以便团队合作。因此公司除了办公室之外，还需要更多的便利设施，例如餐厅、健身中心、娱乐室、甚至还有可以让员工小睡一会儿的午睡间。Google公司相信，你永远也不知道下一个灵感会在何时爆发，所以他们希望自己的员工能随时团结在Google总部。”

Blumenfeld指出，X世代和“千禧一代”比起他们在婴儿潮时期出生的父母这一代人更喜欢在家SOHO。为了吸引这些关键员工，企业正在逐渐改造工作空间以迎合这些年轻人的价值观。他们拆掉隔板，创造更多公共区域，设立更多座位和空间，提供内部网络，以便员工不论在何处都能互相协作。

“许多知识经济型公司更强调团队精神和互相协作，”她进一步解释，“企业正在更加严谨地审视他们的工作环境，重新思考他们应该如何利用空间创造企业竞争力。员工们被赶出办公室，赶入工作间——这种开放式的公共工作空间更有利于员工交流想法。不知房地产界是否足够清楚地看到了这个趋势？”

部分知识经济型公司还利用他们别具一格的办公环境来吸引潜在人才。ISITE，一家位于俄勒冈州波特兰市的数字设计公司，正在投资建设新的总部大楼，以便在竞争激烈的人才市场上招募到顶尖人才。为了从整体结构上反映公司梦幻般的工作环境，该办公大楼内部设计加入了壁炉、图书室、自助厨房等元素，以区别于过去传统办公室只摆放着一台饮水机的休息间。

排在ISITE总部大楼改造工作前几项的内容是：具有亲和力的环保再生木材墙壁、可调节LED照明——以便每个员工根据自己的偏好调节灯光，摄入自然采光的天窗，自行车架，头脑风暴会议室，以及为当地协会提供的联谊活动室和出租给当地小企业的私人办公室。

ISITE企图借助这一系列的办公大楼重建改造工作来体现自己的企业文化：“我们希望向现在的和未来的企业员工传递这样一种理念：我们注重员工的长远利益和长远发展，并为员工提供最佳工作环境，以便员工专注于提升自我。” Paul Williams，ISITE董事长这样说。

如今知识经济的推动者是创意阶层，这一人群往往希望自己的住所和工作场所是在步行能到的范围内，周边有咖啡餐饮，娱乐设施和购物场所。“这些人喜欢步行上班，工作时间不固定，他们愿意在街上走走，遇到些有趣的人或事，并从中撷取创造灵感。”Leinberger说，“如果你想让这些人驾车一个小时，从阿法乐特开到亚特兰大市北去上班，那我只能祝你好运。这些人绝对不想花家庭收入的25%去搞一支车队就为了上下班，大多数‘千禧一代’都清醒地意识到，先花钱买车污染地球，再花钱搬到还没有被污染的地方去，那绝对不是他们会认同的事。”

因此，开发商、建筑师和设计师必须得换一种思路了。在过去的半个世纪里,美国房地产行业就像赛车，Leinberger补充道，“赛车手只需以150英里每小时的高速笔直往前开，最多知道往哪儿转弯就行了，”他说，但房地产业人士现在必须做点不同的事了，他们得冒险学着如何开发复杂的步行社区。

“现在房地产业者必须学习如何驾驶战斗机并以每小时600英里,左转、右转和向上急升五英里——或者就等在那儿被炮火击中，坠机爆炸。Brookings研究协会的研究显示，大约三分之一的步行街区将出现在市中心，另外三分之二则会分布在郊区。我们有很大的机会把郊区那些垂死挣扎的购物中心和城镇中心地带改造成很棒的步行街区。”

当越来越多的知识经济型公司在市中心寻找位置的时候，这是否意味着郊区房地产的死亡？未来学家Frey认为答案是否定的。根据他的预计，无人驾驶的自动汽车将取代传统汽车提供交通运输动力，这将给郊区房地产业的前景带来戏剧性的变革：Google的无人驾驶汽车已经覆盖了超过200000英里(320000公里)的行程，梅塞德斯-奔驰则正在城市内测试无人驾驶汽车的性能，在两年之内，大众汽车也会推出无人驾驶汽车，通用汽车则打算在2015年推出他们的首辆无人驾驶概念车。

“有了无人驾驶汽车,人们就不需要拥有自己的汽车。他们只需要随身带个包，装下自己的笔记本电脑和智能手机，计算出到目的地的最节省时间的路线，只管上车和下车就行。交通不再是个噩梦。”Frey还提到，“同时，停车也不再是问题。我们不再需要那么多停车场和车库。无人驾驶汽车将会改变人们对郊区的老眼光，这一切即将发生在未来十年之内。”

正是由于知识型企业对工作环境的要求，这一点即将演化成为房地产发展商的开发策略中的组成部分。这是房地产行业内的达尔文进化论——优胜劣汰。Gerald Casimir，TIAA-CREF全球地产常务董事，TIAA-CREF全球房地产资产管理首席经理人（TIAA-CREF：为美国纽约市一家金融服务组织，旗下管理4640亿美元资产），他指出：“那些无法适应这一转变的物业将面临像渡渡鸟一样的下场，而那些能够跟上转变步伐的从业者则能继续留在这个行业内，”他说，“出于运营效率的考虑，CBD商圈内的每家公司都在进行整合精简，同时，随着劳动力市场变得多元化和高学历化，将来会出现大量公共媒体和科技公司。”

可持续性发展对于现代知识驱动型企业来说尤为重要，也是目前社会大势所趋的商业策略。“通过节能、降低建筑碳排放量以及节省资源等手段，长期坚持可持续发展策略不仅可以节约开支，同时也是推动现代商业社会意识形态的一种方式。” Casimir如此说道。

以位于旧金山市的Fifty Fremont大楼为例——这栋42层的绿色建筑最近赢得了来自Salesforce.com云计算公司一份400000平方英尺(37000平方米)的租约。“尽管大楼在现代设计和建筑架构方面投资巨大，但是回报也很可观。该大楼得到美国绿色绿色建筑协会的白金认证，它采用节能型底板和建筑内构，这种绿色设计帮助我们吸引到了该地区的旗舰技术公司。”Casimir说。

为了在知识经济时代保持竞争力，房地产业也必须要加快脚步，跟上这些日新月异的变化：移动的劳动力市场，由因特网连接的工作方式，快节奏的团队工作模式，为了吸引新世代员工并迎合他们的价值观而进行调整的公司构架……对于房地产业而言，这些变化都是至关重要的。

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